サブリースの解約が難しい理由と違約金の相場

サブリース契約とは、サブリース会社がアパートやマンションのオーナーから物件を一括して借り上げ、入居者に転貸する契約です。
不動産を管理する手間が省け、安定した収入が望めるサブリース契約は、オーナーにとって魅力的な経営手法です。
サブリース契約をしたものの、賃料相場が上がったため賃料を増額したいなど、解約を検討するケースもあるでしょう。
しかし、オーナー側の都合で簡単に解約することはできません。
今回は、サブリースの解約が難しい理由と違約金の相場について説明します。

サブリースの解約が難しい理由

サブリースの解約が難しいとされるのには次のような理由があります。

借地借家法が適用され借主が守られているから

借地借家法とは、建物を所有する目的で土地や建物を借りる際に適用され、賃貸借に関するルールが定められた法律です。
貸主よりも弱い立場である借主が、一方的に契約解約されて家がなくなってしまうような事態を防ぐため、借地借家法により借主の権利が大きく守れています。
転貸借であっても、借主であるサブリース会社が保護されます。
また、転借人である入居者も関わってくることから、オーナー側からの一方的な解約が難しいとされています。

高額な違約金が発生しやすいから

サブリースの解約ができるとしても、高額な違約金が発生する可能性があります。
オーナーは一般の消費者ではなく事業者として扱われるため、違約金は強行規定などに反さない限り、契約に記載された内容で決定します。
高額な違約金はオーナーにとって大きな負担となるため、解約を躊躇してしまうひとつの理由となるでしょう。

サブリース解約の違約金の相場

違約金の相場は賃料の3カ月分～12カ月分が一般的ですが、契約書の内容によって違約金の金額はさまざまです。
平均的に賃料の6カ月分が違約金の目安とされています。
たとえば、違約金が賃料の6カ月分の場合、月額家賃10万円で10部屋あるアパートの違約金は600万円となります。
戸数が多い大きい物件だと、数千万円を超える高額な違約金が発生する可能性が高いです。

サブリースの解約が認められる正当事由とは

オーナー側からサブリース契約を解除するには、以下のような正当事由が必要になります。

• 老朽化による物件の建て替え
• オーナーが建物を使用しなければならない
• オーナーの経済的な理由による売却

上記のような理由があっても、サブリース会社とオーナーの状況などによって判断されます。
また、2020年12月に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」いわゆるサブリース新法により、オーナー側への重要事項説明などの規制が導入されました。
これにより、オーナー側がリスクを理解した上で契約できるので、予期せぬトラブルを防ぐことが期待されます。

まとめ

サブリースの解約は、借地借家法により借主であるサブリース会社が保護されているため、オーナーの都合で簡単に解約はできません。
正当事由がある場合でも、慎重な判断と交渉が求められるので、円滑にすすめるためにも弁護士に相談することをおすすめします。